Die Immobilienpreise im Ballungsraum Düsseldorf sind in den zurückliegenden Monaten, nach einer Phase der Stabilisierung, wieder moderat am Steigen. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen in der Landeshauptstadt in den zurückliegenden zwölf Monaten zwischen zwei und fünf Prozent. Für Eigentumswohnungen muss man Preiserhöhungen zwischen 2 und 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr einplanen. In guter Lage sind in Düsseldorf für gebrauchte Wohnungen derzeit 5.000 Euro pro Quadratmeter einzuplanen (plus 4 Prozent), an sehr guten Standorten liegt der Preis bei 6.900 Euro (plus 3 Prozent). Die Wohnungskaltmieten erhöhten sich in Düsseldorf nur moderat, im Schnitt um 3 Prozent, während sie im Umland teils zwischen 8 und 12 Prozent anstiegen.
Diese Daten basieren auf dem neuen Immobilienpreisspiegel 2026 des Ring Deutscher Makler (RDM), Verband der Immobilienberufe, Bezirksverband Düsseldorf. In ihm sind die Preis- und Mietentwicklungen in der Landeshauptstadt sowie einigen Umlandstädten in den zurückliegenden zwölf Monaten zusammengefasst. Er wurde am 30. Januar 2026 im Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt.
Das leichte Preiswachstum deutet auf eine Stabilisierung des Immobilienmarktes hin. Die Zinsen sind überwiegend konstant, die Nachfrage hat sich erholt. In den Jahren 2022 bis 2024 gingen die Preise hingegen noch leicht zurück oder blieben stabil. „Dennoch ist ein Anstieg bei Ein- und Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften zwischen 1 und 6 Prozent in den meisten untersuchten sieben Städten des Ballungsraums kein großer Sprung. Während der Boom-Jahre zwischen 2012 und Anfang 2022 lagen die Preissteigerungen teilweise im zweistelligen Prozentbereich. Davon sind wir weit entfernt“, erläutert Makler Jan Klüssendorff. Er ist in Düsseldorf tätig und Vorstandsmitglied des RDM-Düsseldorf.
Von diesem Preiskorridor weichen lediglich zwei Städte ab: In Mönchengladbach blieben die Preise überwiegend stabil. In Mettmann waren Rückgänge zu beobachten, vor allem bei (unsanierten) Häusern in einfachen und mittelguten Lagen. Ein gebrauchtes Reihenmittelhaus in guter Lage kostet aktuell in Düsseldorf circa 575.000 Euro (plus 2 Prozent), in Ratingen 540.000 Euro (plus 2 Prozent), in Neuss 505.000 (plus 2 Prozent) in Krefeld 380.000 Euro (plus 9 Prozent) und in Mönchengladbach unverändert 350.000 Euro.
Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Schnitt zwischen 2 und 7 Prozent
Die Kosten für Eigentumswohnungen erhöhten sich im Schnitt um 2 bis 7 Prozent. Vereinzelt waren höhere Steigerungen bei unsanierten Wohnungen in einfachen Lagen zu konstatieren: hier lag der Preisanstieg zwischen 7 und 13 Prozent. „Das ist auf eine höhere Nachfrage zurückzuführen, vor allem durch Investoren. Sie erkennen die Chance, die Wohnungen zu modernisieren, um sie im Anschluss lukrativ zu vermieten. Für Sanierungsmaßnahmen gibt es zudem Fördermittel, etwa wenn die Energieeffizienz und Heiztechnik verbessert wird. Das führte zu einer höheren Nachfrage nach diesen sogenannten Value-Add-Objekten“, erläutert RDM-Vorsitzender Marcus Esch.
Die Wohnungspreise in einfachen Lagen von Düsseldorf liegen bei 2.200 Euro (plus 13 Prozent). Für vergleichbare Wohnungen liegen sie in Krefeld bei 1.200 Euro (plus 14 Prozent), in Neuss bei 1.600 Euro (plus 7 Prozent), in Mönchengladbach bei 1.500 Euro (plus 1 Prozent) und in Viersen bei 1.250 Euro (plus 4 Prozent).
Wohnungskaltmieten weiterhin am Steigen
Größere Preisanstiege verbuchen die Wohnungskaltmieten. In mittelguten und guten Lagen erhöhten sie sich in den zurückliegenden zwölf Monaten zwischen 1 und 9 Prozent. In der Landeshauptstadt liegt die aktuelle Quadratmetermiete in guten Lagen bei 15,50 Euro (plus 1 Prozent), in Ratingen bei 13,20 (plus 3 Prozent), in Krefeld bei 11,25 Euro (plus 8 Prozent), in Mettmann bei 10 Euro (plus 3 Prozent) und in Mönchengladbach ebenfalls bei 10 Euro (plus 5 Prozent).
Für vergleichbare Wohnungen im Neubau-Erstbezug müssen in Düsseldorf 18,50 Euro (plus 3 Prozent), in Krefeld 13 Euro (plus 6 Prozent) und in Neuss 15,50 Euro (plus 6 Prozent) einkalkuliert werden.
Umlage der höheren Grundsteuer führt zu steigender Warmmiete
Im Zuge der Grundsteuerreform erhöhte sich 2025 für viele Gebäude die abzuführende Grundsteuer. Dieser höhere Betrag wird mit der Betriebskostenabrechnung 2025, die zumeist in den nächsten Wochen verschickt wird, die Warmmiete erhöhen. Weil zudem die Energiekosten gestiegen sind, müssen viele Mieter mit einer höheren Nachzahlung und einer Anpassung ihrer Nebenkosten-Vorauszahlung rechnen. Der Grundsteuerbetrag, der umgelegt wird, berechnet sich aus dem Verhältnis der Wohnfläche der jeweiligen Mietwohnung zur Gesamtfläche des Gebäudes. In Düsseldorf erhöhte sich die Grundsteuer für Eigentumswohnungen im Schnitt um 23 Prozent, wie der Eigentümerverband Haus & Grund berechnete.
Die steigenden Kaltmieten sind vor allem auf die anhaltende Wohnraumknappheit in Folge des schleppenden Neubaus zurückzuführen. Zwar wurden in den ersten neun Monaten 2025 NRW-weit 5,5 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahreszeitraum. In Düsseldorf kam von dieser Entwicklung aber nichts an. Hier sanken die Genehmigungszahlen leicht um 0,4 Prozent: Von 1.303 Wohneinheiten auf 1.298 Wohnungen. Im gesamten Regierungsbezirk Düsseldorf sieht die Lage besser aus: hier gab es einen Anstieg von 14,5 Prozent – von 5.483 auf 6.277 genehmigten Einheiten (Quelle: Statistikamt IT.NRW).
Im Vergleich zu den Jahren 2020 bis 2023 sieht die Bilanz dennoch mager aus: In dieser Zeit wurden NRW-weit pro Jahr zwischen 45.000 und 46.000 Wohnungen genehmigt. Seitdem schwankt die Zahl zwischen jährlich circa 30.000 und 32.600 Wohneinheiten.
Immerhin arbeiten Landes- und Bundesregierung dagegen an. Die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau wurden stark erhöht, weitere Unterstützungen wie zinsgünstige Darlehen reaktiviert und ausgeweitet. Abzuwarten bleibt, ob der im Herbst 2025 verabschiedete Bau-Turbo und der geplante neue Gebäudetyp-E zu einer Verkürzung der Genehmigungszeiten und zu einem schnelleren, weil einfacheren, Bauen führen. Das wiederum liegt in den Händen der Bauherren, Entwickler und der Kommunen. Die Städte können den Bau-Turbo zünden – sie müssen aber nicht.
Prognose 2026: Stabile Nachfrage, steigende Mieten und Preise
Der RDM-Düsseldorf geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohneigentum weiter stabil bleibt. Die Kosten für gebrauchte Eigenheime könnten im laufenden Jahr zwischen 3 und 5 steigen; die für Eigentumswohnungen um bis zu 10 Prozent.
Die Wohnungskaltmieten könnten eine ähnliche Entwicklung nehmen wie im ausgelaufenen Jahr: Hier rechnen die Expertinnen und Experten mit Steigerungen zwischen 2 und 7 Prozent – je nach Stadt, Lage und Ausstattung der Wohnung.